Ev satışı yapan kişilerin en çok merak ettiği konuların başında vergilendirme gelir. Özellikle bir gayrimenkulü satarken devlete ne kadar vergi ödeneceği, hangi şartlarda vergiden muaf olunabileceği ve sürecin nasıl işlediği gibi sorular sıklıkla gündeme gelir. Tapu devri, kazanç hesaplaması ve beyanname gibi adımların doğru şekilde bilinmesi, hem maddi kayıpların önlenmesi hem de yasal sorumlulukların yerine getirilmesi açısından büyük önem taşır. Bu yazıda ev satışında ödenmesi gereken vergi türlerini, hesaplama yöntemlerini ve dikkat edilmesi gereken detayları anlaşılır ve sade bir dille ele alıyoruz.
Ev Satışında Hangi Vergiler Ödenir?
Ev satışı sırasında iki temel vergi türü öne çıkar: tapu harcı ve değer artış kazancı vergisi. Bu vergiler, satış işleminin niteliğine, satış fiyatına ve mülkiyet süresine göre farklılık gösterir.
Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı, taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda alıcı ve satıcının ödediği vergidir.
Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Değer artış kazancı vergisi, satın alınan bir taşınmazın belirli süre içinde satılmasıyla elde edilen kazanç üzerinden alınan gelir vergisidir.
Tapu Harcı Ne Kadar Ödenir?
Tapu harcı, satış bedelinin binde dördü oranında hem alıcıdan hem de satıcıdan alınır. Örneğin 1.000.000 TL’ye satılan bir ev için her iki taraf da 40.000 TL tapu harcı ödemek zorundadır. Bu ödeme tapu dairesi tarafından tahsil edilir ve genellikle işlemler tamamlanmadan önce banka aracılığıyla yatırılır. Tapu harcının matrahı satış bedeli olarak görünse de, eğer bu bedel emlak vergisi değerinden düşükse, idare daha yüksek olan değeri esas alabilir.
Değer Artış Kazancı Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Değer artış kazancı vergisi, bir evin edinilmesinden itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda geçerli olur. Bu süre dolmadan yapılan satışlarda, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark dikkate alınarak gelir vergisi doğar. Bu vergi, izleyen yılın mart ayında beyan edilerek iki taksit hâlinde ödenir. Ancak ev 5 yıldan sonra satılıyorsa, bu vergi tamamen ortadan kalkar ve sadece tapu harcı ödenmesi yeterlidir.
Hangi Durumlarda Vergi Muafiyeti Sağlanır?
Evin 5 yıl veya daha uzun süredir kişinin üzerinde olması, vergi muafiyeti sağlar. Ayrıca miras yoluyla edinilen taşınmazların satılması da değer artış kazancı vergisinden muaftır. Bunun dışında, 2022 yılı itibarıyla 25.000 TL’ye kadar olan kazançlar istisna kapsamında değerlendirilir ve bu tutarın üzerindeki kazançlar vergilendirilir.
Ev Satışında Vergi Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Vergi hesaplaması, alış ve satış bedelleri arasındaki fark üzerinden yapılır. Ancak bu fark doğrudan alınmaz, enflasyon oranları ve bazı yasal indirimler de hesaba katılır. Örneğin alış bedeli güncellenerek endekslenir ve bu güncellenmiş bedel satış fiyatından düşülerek gerçek kazanç bulunur. Elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi tarifesi uygulanır. 2025 yılı için bu oranlar %15 ile %40 arasında değişmektedir.
Beyanname Nasıl Verilir?
Ev satışı sonrası vergi yükümlülüğü doğan kişiler, ertesi yılın mart ayında gelir beyanında bulunmak zorundadır. Bu beyanname Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesi üzerinden elektronik ortamda doldurulabilir. Beyan sonrası çıkan vergi tutarı, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Beyan yükümlülüğünü yerine getirmeyenler gecikme faizi ve vergi cezaları ile karşı karşıya kalabilir.
Evin Satış Bedeli Gerçek Değilse Ne Olur?
Bazı ev satışlarında tapuda gösterilen satış bedeli gerçeğinden düşük olabiliyor. Ancak bu durum vergi kaçakçılığına girer ve ciddi yaptırımlarla karşılaşılabilir. Tapu dairesi, taşınmazın rayiç bedelinin çok altında bir bedel beyan edilmesi durumunda, cezalı işlem başlatabilir. Dolayısıyla hem alıcı hem de satıcı için gerçek satış bedelinin beyan edilmesi önem taşır.
Ev Satışında Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar
Vergi dışında, ev satış sürecinde dikkat edilmesi gereken başka önemli noktalar da bulunur. Bu noktalar arasında emlak vergisi borcunun olup olmadığı, DASK poliçesinin geçerliliği ve tapu üzerindeki ipotek ya da şerh gibi durumların kontrol edilmesi yer alır. Ayrıca kat mülkiyeti olmayan tapuların devrinde, ileride doğabilecek sorunların önüne geçilmesi için ek belgelerin tamamlanması gerekebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev satışı süreci ve vergi yükümlülükleriyle ilgili en çok merak edilen soruları aşağıda yanıtlıyoruz.
5 yıl sonra satılan evde vergi ödenir mi?
Hayır, bir ev 5 yıldan sonra satılırsa değer artış kazancı vergisi ödeme zorunluluğu ortadan kalkar. Sadece tapu harcı ödenir.
Miras kalan ev satıldığında vergi çıkar mı?
Miras yoluyla elde edilen evlerin satılması durumunda değer artış kazancı vergisi ödenmez, yalnızca tapu harcı alınır.
Tapu harcı hem alıcıdan hem satıcıdan mı alınır?
Evet, tapu harcı satış bedelinin binde dördü oranında hem alıcıdan hem de satıcıdan tahsil edilir.
Beyanname vermeyi unutursam cezası ne olur?
Beyanname verilmemesi durumunda hem verginin gecikme faizi hem de usulsüzlük cezası uygulanır. Bu nedenle beyan süresine dikkat edilmelidir.
Satış bedelini düşük göstermek yasal mı?
Hayır, satış bedelini düşük göstermek vergi kaçakçılığı kapsamına girer ve cezai işlem başlatılmasına neden olabilir.
Ev satışında gelir vergisi hangi oranda alınır?
Değer artış kazancı üzerinden alınan gelir vergisi, kazancın miktarına göre %15 ila %40 arasında değişir.
Tapuda belirtilen değer ile gerçek satış değeri farklı olabilir mi?
Uygulamada böyle durumlar görülse de, yasal olarak gerçek satış değerinin beyan edilmesi gereklidir. Aksi halde cezai yaptırımlar uygulanabilir.
Ev satışında tapu harcı dışında başka ödeme olur mu?
Tapu harcı dışında döner sermaye ücreti gibi küçük ek masraflar olabilir ancak asıl yükümlülük tapu harcı ve varsa değer artış kazancı vergisidir.
